N海都记者
陈晋马俊杰文/图
工业路上的中防万宝城曾为福建最大的地下商场,位于福州市中心地段,如今却有些尴尬。店铺空置率奇高,总计2800个商铺,超过一半卖给了小业主,但他们拿不到一分租金,整个地下商场的人气更是和万象、宝龙、苏宁形成了冰火两重天的情形。同样位于市中心的东百中心地下商场,则是人潮涌动,各类品牌纷纷入驻。上述两个商圈都位于核心地段,为何人气却截然相反?记者进行了调查了解。
业主:中防万宝未按约支付租金
2016年,小业主张先生以总价74万元购买了中防万宝17平方的商铺,首付41万,贷款33万。按原先合同约定,张先生本应每年到手租金5万余元,但从2020年第二季度开始,张先生就未拿到店铺租金。“租金都是按季度支付,但因中防万宝迟迟不支付,我去年10月已断供。”
58岁的郑女士2015年也花了100万元购买了中防万宝18平方的商铺,按合同约定,她的商铺年租金回报是5.5万元,和张先生一样,从去年6月开始,中防万宝
再未按约支付租金。郑女士说,当时为了买这个商铺,她从银行贷款了65万,月供3800余元,如今因还不了贷,她不得不把闽清老家的房子抵押,每天靠打两份工维持生计。
记者了解到,像张先生和郑女士这样,购买了中防万宝商铺的小业主还有千余名。据悉,中防万宝地下商场面积达到19万平方,商铺总量约2800户,其中,中防万宝自持的物业占总面积的40%,其余全部出售,这其中,约有1300多个小业主被拖欠租金达数月之久。
中防万宝:人气下滑,营收断崖式下跌
中防联博投资有限公司负责人柯先生告诉记者,因为疫情防控,2020年,中防万宝的经营收入下降,但当时依然在积极筹款,支付小业主租金。“但没想到的是,因为疫情防控的持续性,我们经营收入后续呈现断崖式下跌。”柯先生说,商场开业之初,商铺的出租率达到90%以上,租金收入约1亿元,但之后,人气下滑,原先地下商场里的商铺也陆续退出,导致目前无法继续支付小业主租金。
采访中,柯先生说,公司从各地找了多家公司、职业经理人进行运营,但因水土不服,导致还在培育期的中防万宝,出现营业额大幅下滑的局面。
柯先生表示,目前,他们正积极对接月星家居、保利集团等大型企业,希望能够借助他们的实力提升中防万宝的商场运营,最终提高商铺的租金价格。“只有先提高商场的档次运营业绩,才能提升租金,最终有能力支付小业主的租金。”柯先生说。
市民:商场如迷宫,停车场难找
中防万宝城位于福州最核心的商圈之一,按理说,有着难以复制的天然优势:连通地铁2号线祥坂站,周边又有宝龙、万象生活城两座购物中心,还
和苏宁广场以及即将开业的苏宁广场2期直通。
开业之初,中防万宝城运营方宣传,为实现交通连接,规划了7条24小时地下人行通道、52个地
下出入口、80部自动扶梯。但也因此,引发诸多市民吐槽:“如迷宫般的商场,进去就出不来,而且停车场更难找。”
记者了解到,2020年7
月,中防万宝启用全新的导航标志系统,希望一改商场“迷宫”般的情况,但雷声大雨点小,改造工程似乎未见任何效果,依然鲜有市民前往商场购物。
调查:地下商圈也有成功转型的
不仅仅是中防万宝城,2006年12月,福州火车站启动第一街和地下淘宝城,可以说是福州最早出现的一批地下商城。然而,火车站巨大的人流量并没有给“淘宝城”带来所谓的“人气”,2015年,淘宝城结束了将近十年的运营史。
而位于鼓楼区东街口的冠亚广场地下商圈,其现场用冷清来形容也
不为过。2012年,入驻的亿佳电器卖场黯然“收兵”,格力、美的等各类品牌电器及中博手机城、佐丹奴等大商户也先后退出。
那么,福州市民真的不喜欢逛地下商圈吗?
位于东街口的老牌商场,东百中心全面焕新后,融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景,打造了“超级百货”
业态,其无缝衔接的东百中心地铁商业,福州人目力所及,总是一副人潮涌动的样子,堪称标杆。
市民苏女士对东百地下商场情有独钟,“那里有很多潮牌,不管吃的、玩的,我都很喜欢。”苏女士说,一到周末,东百地下商圈人潮涌动,热闹不已。
据悉,东百中心升级后,开辟全新社交场景,
打造出了集全新形象、全新场景和全新体验的“最新楼层”,为“高楼层创造高产出”打造全新解决方案。在最新一轮品牌调改中,东百中心引进RO⁃
TUR STUDIO、TEDBAKER等近20家新品牌,加上原先陆续进驻的
CHANEL、GUERLAIN、POLA等新鲜“血液”,“超级百货”品牌力不断夯实。
业内:地下商圈应统一运营,打造良好购物体验
从事地产商业的业内人士林先生表示,在经营模式上,此前福州大多地下商圈采用分割出售铺位的模式,导致商业管理公司较难推出大规模营销推广及节庆引流活动,人气必然一降再降。
“开发地下商业空间
要控制体量,并不是越大越好,且地下空间内部商业设计宜简单明了。”林先生说,地下空间封闭缺乏方向感,若出现通道多、交叉口多、出入口多,很容易变成一个大迷宫。
此外,地下商业店铺
统一运营管理最为重要。“中防万宝几乎售卖了一半以上的物业使用权,手中没有足够的自持物业,无法平衡不同业主之间的利益,也无法统一进行运营管理。”林先生说,像东街口商圈,东百集团进行一体化运营,地
上地下在业态定位、空间联系、消费体验等方面实现了最大化的互补和共享。“当然,还要满足福州消费者的购物体验,比如引入大型知名品牌、当红潮流店,让市民有足够且良好的购物体验是十分重要的。”