N海都记者

陈晋马俊杰文/图

工业路上的中防万宝城曾为福建最大的地下商场，位于福州市中心地段，如今却有些尴尬。店铺空置率奇高，总计2800个商铺，超过一半卖给了小业主，但他们拿不到一分租金，整个地下商场的人气更是和万象、宝龙、苏宁形成了冰火两重天的情形。同样位于市中心的东百中心地下商场，则是人潮涌动，各类品牌纷纷入驻。上述两个商圈都位于核心地段，为何人气却截然相反？记者进行了调查了解。

业主：中防万宝未按约支付租金

2016年，小业主张先生以总价74万元购买了中防万宝17平方的商铺，首付41万，贷款33万。按原先合同约定，张先生本应每年到手租金5万余元，但从2020年第二季度开始，张先生就未拿到店铺租金。“租金都是按季度支付，但因中防万宝迟迟不支付，我去年10月已断供。”

58岁的郑女士2015年也花了100万元购买了中防万宝18平方的商铺，按合同约定，她的商铺年租金回报是5.5万元，和张先生一样，从去年6月开始，中防万宝

再未按约支付租金。郑女士说，当时为了买这个商铺，她从银行贷款了65万，月供3800余元，如今因还不了贷，她不得不把闽清老家的房子抵押，每天靠打两份工维持生计。

记者了解到，像张先生和郑女士这样，购买了中防万宝商铺的小业主还有千余名。据悉，中防万宝地下商场面积达到19万平方，商铺总量约2800户，其中，中防万宝自持的物业占总面积的40%，其余全部出售，这其中，约有1300多个小业主被拖欠租金达数月之久。

中防万宝：人气下滑，营收断崖式下跌

中防联博投资有限公司负责人柯先生告诉记者，因为疫情防控，2020年，中防万宝的经营收入下降，但当时依然在积极筹款，支付小业主租金。“但没想到的是，因为疫情防控的持续性，我们经营收入后续呈现断崖式下跌。”柯先生说，商场开业之初，商铺的出租率达到90%以上，租金收入约1亿元，但之后，人气下滑，原先地下商场里的商铺也陆续退出，导致目前无法继续支付小业主租金。

采访中，柯先生说，公司从各地找了多家公司、职业经理人进行运营，但因水土不服，导致还在培育期的中防万宝，出现营业额大幅下滑的局面。

柯先生表示，目前，他们正积极对接月星家居、保利集团等大型企业，希望能够借助他们的实力提升中防万宝的商场运营，最终提高商铺的租金价格。“只有先提高商场的档次运营业绩，才能提升租金，最终有能力支付小业主的租金。”柯先生说。

市民：商场如迷宫，停车场难找

中防万宝城位于福州最核心的商圈之一，按理说，有着难以复制的天然优势：连通地铁2号线祥坂站，周边又有宝龙、万象生活城两座购物中心，还

和苏宁广场以及即将开业的苏宁广场2期直通。

开业之初，中防万宝城运营方宣传，为实现交通连接，规划了7条24小时地下人行通道、52个地

下出入口、80部自动扶梯。但也因此，引发诸多市民吐槽：“如迷宫般的商场，进去就出不来，而且停车场更难找。”

记者了解到，2020年7

月，中防万宝启用全新的导航标志系统，希望一改商场“迷宫”般的情况，但雷声大雨点小，改造工程似乎未见任何效果，依然鲜有市民前往商场购物。

调查：地下商圈也有成功转型的

不仅仅是中防万宝城，2006年12月，福州火车站启动第一街和地下淘宝城，可以说是福州最早出现的一批地下商城。然而，火车站巨大的人流量并没有给“淘宝城”带来所谓的“人气”，2015年，淘宝城结束了将近十年的运营史。

而位于鼓楼区东街口的冠亚广场地下商圈，其现场用冷清来形容也

不为过。2012年，入驻的亿佳电器卖场黯然“收兵”，格力、美的等各类品牌电器及中博手机城、佐丹奴等大商户也先后退出。

那么，福州市民真的不喜欢逛地下商圈吗？

位于东街口的老牌商场，东百中心全面焕新后，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了“超级百货”

业态，其无缝衔接的东百中心地铁商业，福州人目力所及，总是一副人潮涌动的样子，堪称标杆。

市民苏女士对东百地下商场情有独钟，“那里有很多潮牌，不管吃的、玩的，我都很喜欢。”苏女士说，一到周末，东百地下商圈人潮涌动，热闹不已。

据悉，东百中心升级后，开辟全新社交场景，

打造出了集全新形象、全新场景和全新体验的“最新楼层”，为“高楼层创造高产出”打造全新解决方案。在最新一轮品牌调改中，东百中心引进RO⁃

TUR STUDIO、TEDBAKER等近20家新品牌，加上原先陆续进驻的

CHANEL、GUERLAIN、POLA等新鲜“血液”，“超级百货”品牌力不断夯实。

业内：地下商圈应统一运营，打造良好购物体验

从事地产商业的业内人士林先生表示，在经营模式上，此前福州大多地下商圈采用分割出售铺位的模式，导致商业管理公司较难推出大规模营销推广及节庆引流活动，人气必然一降再降。

“开发地下商业空间

要控制体量，并不是越大越好，且地下空间内部商业设计宜简单明了。”林先生说，地下空间封闭缺乏方向感，若出现通道多、交叉口多、出入口多，很容易变成一个大迷宫。

此外，地下商业店铺

统一运营管理最为重要。“中防万宝几乎售卖了一半以上的物业使用权，手中没有足够的自持物业，无法平衡不同业主之间的利益，也无法统一进行运营管理。”林先生说，像东街口商圈，东百集团进行一体化运营，地

上地下在业态定位、空间联系、消费体验等方面实现了最大化的互补和共享。“当然，还要满足福州消费者的购物体验，比如引入大型知名品牌、当红潮流店，让市民有足够且良好的购物体验是十分重要的。”