N海都记者 陈逸之

7月26日，福建省十四届人大常委会第五次会议闭幕。会上表决通过了关于修改《福建省物业管理条例》（以下简称“新《条例》”）的决定，新《条例》将自公布之日起施行。

新《条例》修改了现行物业管理条例中不适应《民法典》的内容，完善业主大会表决的计票方式，对不得担任业主委员会委员的情形作严格限定，补充完善业主委员会维护业主合法权益方面的职责，进一步规范物业服务企业的转委托行为。

关于首次业主大会

新《条例》规定，一个物业服务区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付满两年的，建设单位应当向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处申请筹备召开业主大会首次会议。

十个以上业主或者实施前期物业服务的物业服务企业也可以向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处提出书面申请筹备召开业主大会首次会议。

乡（镇）人民政府或者街道办事处应当自收到筹备业主大会首次会议申请之日起三十日内，会同当地村（居）民委员会组织成立业主大会首次会议筹备组。

为进一步适应基层治理能力现代化，新《条例》对业主未自行管理又未聘请物业服务企业的住宅小区，规定由村（居）民委员会代为管理。

关于小区公共收益归属

新《条例》细化了公共收益收支公示，明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分所产生的公共收益属于业主共有。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等应当将公共收益以住宅小区物业服务区域为单位，单独开户设账。

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等应当在每季度的首月月底前，将上一季度的公共收益收入以及使用情况在物业服务区域内醒目位置公示，公示期不少于三十日。公示第四季度公共收益收支情况的，应当将该年度公共收益的收支情况一并公示。业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。

物业服务企业未按照规定进行公布、公示的，由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

关于物业服务企业变更

新《条例》明确，前期物业服务合同期满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业决定的，物业服务企业继续提供物业服务的，前期物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

同时，物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在约定期限或者自合同终止之日起三十日内退出物业服务区域，并向业委会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交物业服务用房、相关设施、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料，配合做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务企业违反上述规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费，造成业主损失的，应当赔偿损失。