N海都记者 林雅璇

通讯员 刘培玲

车辆进出小区物业公司所收取的停车费，究竟是属于物业公司所有的停车管理服务费，还是属于由业主共有的公共部分收益呢？近日，福州市仓山区人民法院审结了一起某小区业委会起诉物业公司业主共有权纠纷，判决物业公司返还给业委会75%的地面停车收益。

案件：侵占小区公共收益 业委会起诉前物业

坐落于福州市仓山区的某小区，有规划地面停车位442个、地下室停车位167个以及业委会后期自行划线的地面车位。2005年8月起，开发商委托某物业公司为小区提供物业服务。根据前期物业服务合同约定，乙方提供的前期物业管理服务包括车辆的停放管理，室外每辆机动车每月60元，地下室车库每辆每月70元。

2018年3月，小区业委会成立。2019年1月14日，小区业委会通过相应程序解聘该物业公司。据新物业服务企业统计，2021年度小区的停车总数共计1378辆。2022年，小区业委会向法院起诉，请求前物业公司返还2005年8月至2019年1月15日期间案涉小区地面停车收益款及利息。

法院经审理认为，小区地面停车位包括规划的442个以及后期业委会自行划线的地面车位。其中，442个地面停车位虽有经规划，但并无独立产权，现有证据亦无法证明开发商与业主有对上述车位的归属作出约定，且该部分车位实际占用了小区共有场地，故应认定为全体业主共有；业委会占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的其他车位，亦属于业主共有。物业公司对属于业主共有部分区域进行停车管理所取得的每车每月60元费用，应属于全体业主所有。

物业公司辩称每车每月60元的停车费用为其停车管理服务费，并非案涉小区的公共收益，缺乏依据，法院不予采信。故判决物业公司扣除25%的物业停车经营管理费用后，返还75%的地面停车收益3453795元。物业公司不服上诉，二审维持原判。

法官：该案中地面车位属业主共有

福州市仓山区人民法院三级法官刘培玲表示，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

本案中，小区地面车位虽经建筑规划，但并无证据证明开发商与业主之间有关于地面车位权属的约定，地面车位实际是占用了小区共有场地用于满足小区业主的生活需要；且地面车位不能办理独立产权，不能成为享有专有权的专有部分。

专家：业委会通过诉讼维护业主权益，具有示范意义

近年来，随着居民私家车保有量的不断增加，小区地面停车位收益纠纷成为小区业主与物业公司之间的常见纠纷。

针对该案件，福州大学法学院副教授唐士亚表示，小区地面停车位是经政府发出的建设工程规划许可证批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。对于此类地面停车位的权属，《民法典》第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该条第二款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”在本案中，该小区442个地面停车位以及后期业委会自行划线的地位停车位实际占用了小区共有场地，亦无证据证明开发商与业主对上述车位的归属作出约定。因此，这些车位属于占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，其归属也应当是随土地使用权确定，即应当为业主共有。

“对于小区物业管理中存在的不合理现象，小区业主可通过成立业主委员会进行监督管理，向物业管理行政主管部门反映、投诉、举报以及向人民法院起诉等方式维护自身合法权益。”唐士亚认为，本案中小区业主委员会通过诉讼方式依法维护业主权益具有典型示范意义，也为促进物业管理行业的规范有序发展提供了宝贵经验。