编前：近年来，随着住房租赁市场的日益活跃，因提前退租、房屋安全、意外事件等引发的纠纷也频频进入公众视野。租客与房东、中介之间，合同条款的白纸黑字，常在与现实情况的碰撞中产生模糊地带。

租客提前退租，房东面对违约，能否“以静制动”坐收3个月租金？两次遭遇陌生人敲门骚扰，租客被“吓跑”，押金还能不能退？房屋内发生意外，房东称房价贬损50万，中介该不该担责？

今天的《海都故事绘》，让我们走近这些案例。

租客提前退租，房东“按兵不动”

3个月租金白赚？

2023年2月，上海的晴空公司将房屋出租给乌云公司，双方签了为期两年的《房屋租赁合同》。

然而，在合同履行过程中，乌云公司开始拖欠租金等费用。2024年5月11日，乌云公司的工作人员通过微信向晴空公司明确表示“开始撤场，无力继续承受房租”，并提出“随时可以清点家具”。

晴空公司工作人员回复，这是单方面违约，并在2024年6月3日询问房屋密码以便查看家具。

2024年8月15日，晴空公司正式向乌云公司发出《告知函》，通知乌云公司于即日起解除租赁合同，要求归还房屋并支付截至当日的房屋租金、物业费及违约金。

乌云公司认为，自己已于5月11日因资金困难提出解约，且晴空公司在6月3日已掌握房屋密码并清点物资，租赁关系应于5月11日结束，相关费用都应计算至该日。

法院

出租方没有履行减损义务

变相获取额外收益

在房屋租赁合同的履行过程中，租客出现提前退租等违约行为并不鲜见。

当承租人在租赁期限届满前，通过口头或书面方式向出租人表示不再继续承租，并将房屋腾空、将房屋钥匙归还或者通过其他方式表示已将房屋归还于出租人，就视为承租人不再占有房屋。

尽管承租人提前退租系违约行为，但只要承租人不再占有房屋，出租人就应及时解除合同、收回房屋、履行减少空置损失扩大的法定义务。

若出租人能够减少损失却不为，实质上是放任损失的扩大，并将本可避免的损失转嫁到违约方，则主观上有变相获取额外收益的可能性。

晴空公司于2024年6月3日就已知晓房屋密码，且乌云公司未对晴空公司清点家具的要求提出异议，应视为乌云公司不再使用，房屋、家具可交还。此时，晴空公司已有能力且应当实际控制房屋。

最终法院判决租赁合同于2024年6月3日终止，并判令乌云公司支付欠付的房屋租金、物业费、水电费及违约金。

两次遭遇陌生人敲门骚扰，租客被“吓跑”

押金能不能退？

2024年8月，浙江一年轻女子王某某和某物业管理公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁某公寓的房屋，租期半年，提前5天支付下期房租。物业管理公司收取租房押金及水电费押金。

同年11月底，一男子赵某因醉酒，到王某某屋外敲门十余分钟。王某某与物业公司管理人员联系，然而管理人员并未及时采取必要措施，制止醉酒男子，之后王某某报警。

2025年1月，外来推销人员进入公寓，敲击王某某房屋房门。

1月23日，王某某以安全无法得到保障为由，向物业管理公司提出提前解除合同，并搬离公寓。

此后，王某某要求物业管理公司解除合同、退还剩余押金。物业公司则认为，王某某违约解除合同在先，无权要求退还押金。

说法

物业未采取必要措施，剩余押金得退

长租公寓作为一种热门住房租赁模式，往往以设施完备、服务到位吸引租客，为居住提供了更低成本的选择。但是，经济便利不应突破住房安全的底线，管理公司在保障房屋质量的同时，也应注重保护租客居住的安全性。

某物业管理公司作为出租人，负有在租赁期限内保持租赁物符合约定用途的义务。

法院表示，王某某系年轻女性，案外人骚扰行为的严重程度足以造成其恐慌，并对出租房屋的安全性产生疑虑。某物业管理公司设有前台管理，但在上述事件中，未能采取必要措施，存在一定的过错。因此，王某某有权以租赁的房屋无法满足其生活用途为由，提前解除与某物业管理公司的租赁合同。法院最终判决，被告某物业管理公司退还原告王某某剩余押金。

租客死亡4年后，房东称“房屋贬值”起诉中介

中介用不用赔？

2018年，杭州萧山区房东李某将房屋交由中介管理运营。2年后，租客在出租屋内死亡，该房屋继续由该中介公司运营出租。

事情发生后，中介公司继续管理运营该房屋，并在合同到期后两次主动续约。

2024年6月9日，房东李某与张某签订《房屋买卖定金协议》，张某以309万元价格购买房屋。之后，因李某主动披露租客死亡事实，买方解约。5个月后，李某以252.5万元价格将房子卖给另一买家。

李某认为，成交价差50余万，是中介管理过失导致房屋价值贬损，于是诉至法院，要求中介赔偿损失50万元。

中介辩称，死亡事故由租客自身行为导致，他们在与之签约之前，已尽到了资产管理人的审核义务。房屋租赁后的租客死亡事件，超出了公司的监管范围。房屋市场价值的高低主要取决于市场经济价值规律。房屋内发生非正常死亡事件并不必然导致房屋出售价值的贬损，该事故与房屋贬值不存在法律上的因果关系。

法院

不应对中介管理服务过分要求

法院审理认为，房屋内发生租客死亡确实会对房屋价格造成一定负面影响，但中介在选择租客以及开展日常管理服务过程中，并无明显不当之处。

李某主张中介需对租客的身体、心理健康状况进行调查，属对中介管理服务职责的过分要求。在租客死亡事件发生后，中介在合同到期后两次与李某续签合同，并提高了租金、收益标准，也在一定程度上弥补了李某因此造成的损失。李某要求中介承担侵权赔偿责任依据不足，法院不予支持。

(上海法治报 人民法院报 封面新闻)