N海都记者 陈逸之 通讯员 张艳华 林义挺

随着社会经济的高速发展和融资需求的快速增长，“让与担保”作为一种非典型性担保，具有融资灵活、交易成本较低等优势，越来越被大众所知悉并被运用于实际融资活动中。但是，若在让与担保中约定了流质条款，将导致该合同条款无效。日前，鼓楼法院审理了一起这样的“让与担保”案件。

案情回顾

借钱时约定 将名下房产以200万元“卖出”

2018年4月23日，福州的陈某向李某某借钱时约定，将其名下位于鼓楼的一套房产，以200万元的价格卖给李某某。双方签订了房屋买卖合同，并完成了不动产变更登记。

2019年4月14日，李某某和陈某签订《补充协议》，约定李某某允许陈某自行出售房产，期限至2019年6月30日，陈某若在此期间出售掉房产，须归还李某某200万元，并支付相应利息。若未能出售，则李某某追加20万元给陈某，陈某放弃房产的所有权利，配合完成交付。同时，房产交付后，李某某同意以每月3000元的租金，将房子租给陈某，租期至2019年12月13日。

2019年6月30日，两人又签订了一份《补充协议》，约定双方一致同意房产以271.7万元成交；陈某于7月10日完成水电、物业等交付，李某某同意房产先租给陈某；若陈某未完成交付，视为违约，需支付成交金额20%的违约金等。

2019年7月1日，两人签订《房屋租赁合同》，约定李某某将房产租给陈某，租期从2019年7月1日起至2020年4月30日止。陈某支付租金3000元，其余租金每月1日支付。

租赁期满后，陈某拒绝交房，于是李某某诉至法院，请求陈某腾退案涉房屋，支付违约金543400元及逾期腾房占有使用费等。

法院

虽然房产已变更登记 仍不能取得所有权

鼓楼法院审理认为，借款时双方约定，陈某将名下房屋以买卖合同的形式，变更登记在李某某名下，之后办理了产权转移登记手续。该约定属于借款合同的从合同，本质上是一种让与担保。因此，虽然房屋已登记在李某某名下，但其并不享有案涉房屋所有权。

其次，2019年4月14日签订的《补充协议》，约定由陈某自行出售房屋及未出售应以物抵债的后果。2019年7月1日，双方又签订《房屋租赁合同》。李某某以上述《补充协议》《房屋租赁合同》为据，要求陈某搬离案涉房屋。

对此法院认为，该约定与《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条中“合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力”的规定相悖，应属无效。

本案案由系房屋租赁合同纠纷，双方的“租赁法律关系”源于《补充协议》中以物抵债的约定，《房屋租赁合同》属于《补充协议》的从合同，主合同《补充协议》无效，其合同效力亦为无效。故判决驳回李某某的诉讼请求。

李某某不服上诉，二审维持原判。

说法

约定让与担保时 避免约定成为流质契约

据介绍，本案是典型的在让与担保中约定了流质条款导致该合同条款无效的案例。

流质契约是指当事人双方在设立担保物权时约定，当债务人不履行债务时，由债权人取得担保物所有权的合同。根据《九民纪要》的精神，折价作为担保物权的实现方式，原则上须是债务已届履行期限时对抵押物的作价，以缔约时的价格取得抵债物，在本质上是流押或流质条款，无效。如果对流质契约的效力不加限制，一方面当债务人到期不能清偿债务时，债权人获得抵押物的所有权，由此将使债务人的利益受到极大的损失，另一方面，在合同背景日益复杂的情形下，流质契约极有可能违反民法公平、等价有偿的原则。在债务履行期届满前约定以物抵债，应参照流押、流质的规定。

当事人在约定让与担保时，要严格限制意思自治，确定当事人的真实意思表示为转移所有权的担保，而不是以买卖关系代替原债权债务关系等其他行为；要注重对解除条款的设计，避免约定成为流质契约；应在转移所有权的过程中完成相应的公示、登记等手续，保证形式上合乎法律规定。