N海都记者 陈逸之 通讯员 林星 林怡佳

一壶清茶、一方庭院、古树老屋……这是城镇居民陈女士幻想的购买农村自建房后的美好生活，可惜这样闲云野鹤般的愿景，却因为一份无效的买卖合同破灭了。

记者获悉，福清法院近日审结了一起农村自建房房屋买卖合同纠纷案件。

案情回顾：预付50万定金后 才知道房屋无法过户

2022年1月初，陈女士偶然看到朋友圈里“物美价廉”的农村自建房房源后，立即与房主刘先生取得联系。刘先生告诉陈女士，该幢房屋系其向某街道的一村民购买该村土地后自建而成，房屋占地130多平方米，另有空地，并砌有围墙。

陈女士到现场察看房屋后十分满意，与刘先生磋商，达成了围墙内的房屋及空地作价269万元的口头转让协议。同年1月12日，陈女士向刘先生支付50万元，其中包括10万元现金和银行转账汇款40万元。同时，刘先生出具一张收条，载明收到陈女士购买刘先生坐落在某街道的一幢房屋与地皮的预付定金50万元。

陈女士预付定金后，却发现刘先生没有该房屋的房屋所有权证及土地使用权证，因而房屋无法过户。陈女士要求刘先生返还定金，刘先生迟迟没有动作，陈女士便将刘先生诉至福清法院，请求依法判决刘先生返还定金。

庭审中，陈女士诉称，刘先生曾明确告知该房屋有正规手续，相关证件在某银行抵押，等支付定金后给陈女士看，然而事实并非如此。

刘先生辩称，此前已经明确告知这幢房屋没有产权证明，按同一区域有两权证的房屋的价格计算，讼争房屋应当在每平方米1万元、总价格500万元以上，二人交易价格远低于此，也侧面说明房屋没有产权证明。因此认为房屋买卖协议有效，陈女士要求退还定金的请求不合理，请求驳回陈女士的诉请。

法官说法：

购买农村土地前

先了解是否具备资格

福清法院经审理认为，原、被告均为城镇居民，当事人的上述民事行为，违反了我国现行法律“宅基地属于集体所有，只能在本集体经济组织成员内部进行转让，非该村集体成员不得受让”的规定。故上述合同应认定为无效。

民法典规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据在案有效证据，双方在此起买卖中均有过错，应各自承担相应责任，故依法判决刘先生于判决发生法律效力之日起十日内返还陈女士购房定金50万元。

法官提醒，国家对农村宅基地等集体经济组织土地买卖做出了特别规定，在购买农村土地前要了解自己是否具备购买资格。集体经济组织以外的人购买农村宅基地上的自建房存在较大法律和经济风险，除了无法完成房屋的过户手续及取得房屋的所有权之外，还要根据自己的过错承担因合同无效造成的损失。